تفاوتهای ماهوی در اجاره به شرط تملیك در حقوق ایران و انگلیس
اجاره به شرط تملیک
محمد
رضا جباری
Email: Emad_7Law@yahoo.com
تفاوتهای ماهوی در اجاره
به شرط تملیك در حقوق ایران و انگلیس:
1- در حقوق انگلیس؛ در ضمن این عقد میتوان شرط نمود كه مشتری پس از اجاره،
آن را به مالك پس دهد ولی در قانون ایران؛ با شرایط خاصی كه قانون عملیات بانكی
بدون ربا و آییننامههای مربوطه بیان كرده، به نظر میرسد كه این شرط خلاف مقتضای
عقد باشد و باعث بطلان آن شود. حتی اساس و بنای ایجاد این قرارداد در حقوق ایران
هم در تعارض است چون هدف، دادن تسهیلات به منظور مالك كردن افراد بوده است.
2- در حقوق انگلیس؛ اجاره به شرط تملیك ویژه اموال منقولی میباشد كه به راحتی
قابلیت بازگرداندن به مالك را دارند و اموال غیر منقول بیشتر از طریق اجارههایی
كه به صورت بلند مدت است برای استفاده كردن از منافع آنها واگذار میشود.
هر یك از طرفین عقدِ اجاره به شرط تملیك، دارای وظایفی هستند كه قانون بر عهدة
آنها گذاشته است تا این عقد به طور صحیح واقع و منظوری كه قانونگذار از ایجاد این
قرارداد داشته حاصل شود و همچنین تضمین حقوق طرفین قرارداد و اشخاص ثالث به نحو
مطلوبی صورت پذیرد و الا طرفین با گذاشتن شروطی باعث جلوگیری از حصول این اهداف میشوند.
وظایف مالك در قرارداد اجاره به شرط تملیك: در حقوق ایران مالك (موجر) در برابر
مستأجر دارای تعهداتی است كه باید آنها را انجام دهد تا عقد اجاره به شرط تملیك به
نحو صحیح انجام شده باشد و گرنه ممكن است به هیچ وجه نتوانیم به هدفی كه منظور
قانونگذار بوده است دست پیدا كنیم.
میتوان بعضی از این تعهدات را به طور خلاصه بررسی
كرد:
1- تسلیم عین مستأجره: پس از وقوع عقد، چون منافع عین به ملك مستأجر در میآید،
برای استفاده كردن از منافع باید عین هم در اختیار او گذاشته شود. اگر طرفین توافق
كنند كه مال در اختیار مستأجر قرار نگیرد به نظر میرسد كه این شرط خلاف مقتضای
عقد اجاره به شرط تملیك باشد زیرا این قرارداد در درجه اول و ماهیتاً یك اجاره است
كه مقدمه بیع قرار گرفته است و در اجاره نیز فراهم آوردن امكان انتفاع مستأجر از
وظایف مالك به شمار میرود.
2- موجر برای مستأجر نباید ایجاد مزاحمت كند. پس از آنكه عقد منعقد شد بانك حق
ندارد كه به هر دلیل، امكان منتفع شده مستأجر را از او بگیرد و مزاحم فعالیتهای
او شود. در خیلی موارد افرادی كه اینگونه قرارداد را منعقد میكنند، برای مدت
زمانی دارای برنامه خاصی هستند كه اگر مالك بتواند به راحتی مزاحم فعالیتهای
اقتصادی یا تجاری آنها شود، ممكن است ضررهای زیادی به آنها وارد شده و در مرحله
اجرای قرارداد، بانك باید برای پایان دادن به تخلفات مستأجر به دادگاه مراجعه كند
و خود نمیتواند، به طور مستقیم مال را از تصرف مستأجر خارج كند.
3- انتقال مالكیت اموال به مستأجر در صورت درخواست او: در عقد اجاره به شرط تملیك
چون هدف نهایی مالك شدن مستأجر است، پس در صورتی كه مستأجر تمایل داشته باشد كه
مال را با شرایطی كه قانون بیان كرده و یا در قرارداد گنجانده شده، تملك نماید؛ حق
انتقال مالكیت به غیر به محض انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیك از مالك سلب خواهد
شد.
وظایف مستأجر در قرارداد اجاره به شرط تملیك: در حقوق ایران تقریباً وظایف مستأجر
در قرار داد اجاره به شرط تملیك، همان مواردی است كه در ذیل عقد اجاره بیان شده
مانند؛ استفاده متعارف از عین مستأجره و خودداری از تعدی و تفریط، استفاده از عین
مستأجره برای مقصودی كه طرفین معین كردهاند، پرداخت اجارهبها توسط مستأجر و
انجام تعمیرات اعم از؛ اساسی و غیر اساسی مگر خلافش تصریح شده باشد.
وظایف مستأجر، اغلب در قرارداد و یا دستورالعملهای اجرایی قید میشوند كه در ذیل
به ذكر برخی از آنها میپردازیم:
1- مستأجر شخصاً باید از اموال مورد اجاره بهرهبرداری نماید و حق واگذاری منافع
را به هیچ شخص حقیقی یا حقوقی، تحت هیچ یك از عناوین قانونی ندارد، زیرا در غیر
این صورت خلاف منظور بانك میباشد كه هدف او فقط ارائه تسهیلات به مستأجر است تا
بتواند به طور اختصاصی از آن استفاده كند و حق واگذاری به غیر را ندارد.
2- مستأجر مكلف است از عین مستأجره به خوبی محافظت نموده و در استفاده از آن عرف و
مقررات مربوط به استفاده از اموال را رعایت كند. طبق این وظیفه، مستأجر نه تنها
نباید تعدی و تفریط كند، بلكه باید همانند امینی دلسوز، در نگهداری و حفاظت از
اموال موضوع اجاره كوشا باشد، زیرا او امین مالك است و باید وظایفی كه برای امین
مقرر است رعایت كند.
3- هرگونه هزینهای كه برای تعمیرات لازم باشند، به عهده مستأجر است، تفاوتی نمیكند
كه هزینهها مربوط به تعمیرات اساسی باشد یا تعمیرات جزئی یا تعمیراتی كه در جهت
تكمیل و بهرهبرداری بهتر از اموال صورت گیرد، در این مورد مستأجر باید شخصاً
هزینهها را بپردازد و نمیتواند از این بابت چیزی از بانك مطالبه كند ـ مگر خلاف
آن شرط شده باشد ـ. البته این وظیفهای كه در این دستورالعمل بیان شده با مادة 486
ق.م مخالف است.
4- مستأجر حق ندارد محل اموال را در صورتی كه منقول باشد تغییر دهد و یا تغییراتی
در شكل یا ماهیت اموال بوجود آورد و در صورتی كه ساختمان یا بنا باشد، نمیتواند
در شكل، ظاهر یا نمای آن تغییر دهد.
5- مستأجر باید پرداخت كلیه مالیاتها و عوارض متعلق به ملك را تعهد كند (بند هـ
از مادة 6 دستورالعمل)
6- مستأجر باید تعهد كند كه دستورها و راهنماییهای بانك را در زمینه؛ چگونگی
نگهداری، حفاظت و بهرهبرداری از اموال موردنظر را رعایت نماید.
تفاوت اجاره به شرط
تملیك با عقد اجاره:
1- در اجاره؛ تعمیرات اساسی به عهده مالك (موجر) است و تعمیرات غیر اساسی به عهده
مستأجر، لیكن در اجاره به شرط تملیك؛ تعمیرات اساسی و غیر اساسی به عهده مستأجر
است مگر خلافش تصریح و یا توافق شده باشد.
2- اجاره؛ عقدی است موقت ولی اجاره به شرط تملیك؛ مبتنی بر اینكه تملك اثر دائمی
یابد، منعقد میشود.
3- اجاره؛ عقد ساده است ولی اجاره به شرط تملیك؛ عقدی است مركب.
4- اجاره؛ تملیك منافع است به عوض معلوم در مدت معین ولی اجاره به شرط تملیك؛
تملیك منافع و در نتیجه عین است به عوض معلوم با پرداخت اقساطی.
5- اجاره؛ دارای انواعی است كه عبارتند از: اجاره اشیاء، اشخاص و حیوانات
ولی اجاره به شرط تملیك؛ صرفاً ناظر به اشیاء است.
6- اجاره؛ عموماً نسبت به اموال غیر منقول جاری است ولی اجاره به شرط تملیك؛ هم در
اموال منقول و هم در غیر منقول جریان دارد.
7- اجاره به شرط تملیك دارای دو قسمت است كه قسمت اول تملیكی و قسمت دوم عهدی است؛
ولی اجاره دارای یك قسمت و آن هم تملیك منافع به عوض معلوم در مدت معین است.
www.maskanmag.com/page.asp?224 - 43k
و ب سايت هدي بلاگ