ماهيت حقوقي اجاره بشرط تمليك
ماهيت حقوقي اجاره بشرط تمليك
جعفر احمدی | حقوق مدني | یکشنبه, تیر ۹م, ۱۳۸۷
از جمله روشهاي كه متناسب با نياز بانكها ابداع گرديدهاند روش اجاره بشرط تمليك است كه از حقوق اروپايي به حقوق ما راه يافته است و قانونگزار در ماده ۱۲ قانون عمليات بانكي بدون ربا)بهره) كه درتاريخ ۱۳۶۲/۶/۸ به تصويب مجلس شوراي اسلامي رسيده است، يكي از شيوههاي اعطاي تسهيلات (يا تخصيص منابع) را اجاره بشرط تمليك دانسته است.امروزه آنچه تحت عنوان ليزينگ Leasing براي واگذاري ماشينآلات مختلف و بويژه وسايل نقليه شهرت يافته، با اين قرارداد انجام ميشود.هر چند كه در حقوق كشورهاي ديگر نيز اين قرارداد ظاهراً سابقه خيلي طولاني ندارد از جمله در حقوق انگليس سابقه قراردادهاي اجاره بشرط تمليك به اواسط قرن نوزدهم و حدود سال ۱۸۴۶ برميگردد.قانون سال ۱۹۶۵ انگليس اجاره بشرط تمليك را اين گونه تعريف كرده است:اجاره بشرط تمليك توافقي (agreement) است كه به موجب آن كالاهايي اجاره داده ميشود و تحت شرايط آن، اجاره گيرنده ميتواند كالاها را خريداري كند يا به موجب آن مالكيت كالاها ميتواند به اجارهگيرنده منتقل گردد.ماده ۱۲ قانون عمليات بانكي بدون ربا بدون اينكه تعريفي از اجاره بشرط تمليك ارايه دهد اشعار داشته است كه بانكها ميتوانند به منظور ايجاد تسهيلات لازم جهت گسترش امور خدماتي، كشاورزي، صنعتي و معدني، اموال منقول و غيرمنقول را بنا به درخواست مشتري و تعهد او مبني بر انجام اجاره بشرط تمليك و استفاده خود، خريداري و به صورت اجاره بشرط تمليك به مشتري واگذار كنند. آييننامه فصل سوم قانون عمليات بانكي بدون ربا مصوب ۶۲/۱۰/۱۲هيات وزيران در ماده ۵۷ خود اجاره بشرط تمليك را اين گونه تعريف كرده است: اجاره بشرط تمليك عقد اجارهاي است كه در آن شرط شود مستاجر در پايان مدت اجاره و در صورت عمل بشرايط مندرج در قرارداد، عين مستاجره را مالك گردد.
انواع اجاره بشرط تمليك
اين نوع عقد كه در آن شرطي براي تملك عين مستاجره به نفع مستاجر در پايان مدت اجاره وجود دارد، به اعتبار ماهيت و چگونگي شرط مندرج در عقد به دو دسته تقسيم ميشود( شرط فعل يا شرط نتيجه) ۱. تمليك مندرج در عقد به صورت شرط فعل درج شده است، به اين معنا كه در پايان مدت اجاره و در صورت عمل به شرايط مندرج در قرارداد، موجر عين مستاجره را به مستاجر انتقال ميدهد و شرط انتقال به شكل انجام عمل انتقال از سوي موجر وجود داشته و بايستي در انتهاي مدت قرارداد و با رعايت شرايط قراردادي، بدان عمل شود. لذا فقط از زماني كه اجارهدهنده مبادرت به انتقال عين مستاجره ميكند، انتقال مالكيت صورت ميگيرد و قبل از آن مالكيتي براي مستاجر متصور نيست و فقط تعهدي براي اجارهدهنده به نفع مستاجر وجود دارد. ۲. تمليك مندرج در عقد بصورت شرط نتيجه قيد گرديده است لذا در پايان مدت اجاره و با پرداخت اقساط و عمل به ساير شرايط مندرج در عقد، مالكيت عين مستاجره خودبخود به مستاجر منتقل ميشود، بدون اينكه نيازي به اقدام جديدي از سوي موجر يا مستاجر باشد. و اگر هم رعايت تشريفاتي در اين زمينه لازم باشد (همانند تنظيم سند) اين تشريفات ناقل مالكيت نيست بلكه كاشف از آن و براي مسجل كردن انتقال انجام شده قبلي است.عبارت ذيل ماده ۵۷ آئيننامه قانون عمليات بانكي بدون ربا در اين زمينه اشعار داشته: در پايان مدت اجاره و در صورت عمل به ساير شرايط مندرج در قرارداد، (مستاجر) عين مورد اجاره را مالك گردد. درج عبارت به اين سياق، اين معنا را افاده ميكند كه در پايان مدت اجاره و عمل به شرايط ويژه آن، عين مورد اجاره خود به خود و بدون نياز به اقدام ديگري به مالكيت مستاجر در خواهد آمد. بعلاوه ماده ۶۴ همان آييننامه نيز اشعار داشته: در قرارداد اجاره بشرط تمليك بايد شرط شود كه در پايان مدت اجاره و پس از پرداخت آخرين قسط مالالاجاره، در صورتي كه تعهدات مستاجر انجام شده باشد، عين مورد اجاره در مالكيت مستاجر در آيد. نظريات مختلف در باب ماهيت حقوقي اجاره بشرط تمليك
۱ـ اجارهآنچه كه دربادي امر در مورد ماهيت حقوقي اجاره بشرط تمليك به ذهن متبادر ميگردد آن است كه اين عقد ماهيتاً يك عقد اجاره است. عقد اجارهاي كه در آن شرط ويژهاي نيز وجود دارد و اگرچه اين شرط از اهميت بسزايي برخوردار است ولي اين شرط نسبت به عقد اجاره هويتي فرعي و تبعي دارد و نميتواند بر ماهيت عقد اصلي تاثير گذاشته و آن را دچار تغيير سازد. لذا اجارهدهنده كماكان مالك عين مستاجره باقي ميماند و فقط منافع عين به مستاجر واگذار ميشود. ماده ۵۷ آييننامه اجرايي قانون عمليات بانكي بدون ربا، تعريف اجاره بشرط تمليك را با اين مقدمه شروع ميكند: عقد اجارهاي است كه………. و چنين توصيفي بزعم برخي در واقع قصد قانونگزار مبني بر تعيين ماهيت اين عقد را بيان ميكند و لذا در هر جايي كه در مورد اجاره بشرط تمليك با مشكل مواجه شده و يا در تحليل روابط طرفين دچار ترديد گشتيم بايستي به مقررات راجع به عقد اجاره در قانون مدني مراجعه كنيم.اگرچه قرارداد اجاره به شرط تمليك در قوانين موضوعه به عنوان عقد اجاره تعريف گرديده است، ليكن همانطور كه قبلاً نيز عنوان گرديد آنچه در ماهيت اصلى عقود و قراردادها ملاك عمل واقع ميشود توجه به قصد مشترك طرفين قرارداد ميباشد و از آنجا كه عقد اجاره به شرط تمليك در سيستم بانكى و در قالب اعطاى تسهيلات و قراردادهاى اعتبارى مورد استفاده قرار ميگيرد، داراى خصايصى است كه آن را از عقد اجاره مطلق متمايز ميسازد، كه بررسى وجوه افتراق بين اين دو قرارداد، در تبيين ماهيت حقوقى اجاره به شرط تمليك بسيار مؤثر ميباشد.آنچه مسلم است در اجاره به شرط تمليك قصد مشترك طرفين صرفاً تمليك منفعت نيست، بلكه تراضى بر انتقال عين مستأجره بوده، ليكن با توجه به ويژگى اعتبارى عقد اجاره به شرط تمليك از آنجا كه جهت پرداخت ثمن تسهيلات اعتبارى در اختيار طرف قرارداد قرار ميگيرد و انتقال موضوع معامله معلق به اجراى تعهدات مستأجر، يعنى پرداخت اصل و سود تسهيلاتى است كه به وى اعطاء شده است. بايد توجه داشت كه اجاره به شرط تمليك، قراردادى است كه در آن احتساب اجاره بهاء به عنوان اقساط ثمن، پس از انقضاء مدت اجاره موجب تميز آن از عقد اجاره ميشود، به نحوى كه اين نظريه تقويت ميشود كه اصولاً اجاره به شرط تمليك عقد اجاره نميباشد.نكته ديگرى كه در وجوه افتراق اجاره به شرط تمليك و عقد اجاره قابل توجه ميباشد، جواز بيع عين مستأجره قبل از اتمام مدت اجاره ميباشد. براساس ماده ۴۹۸ قانون مدنى اگر عين مستأجره به ديگرى انتقال يابد، اجاره به حال خود باقى است، ليكن عدم آگاهى منتقلاليه موجب ايجاد خيار فسخ براى او ميشود.باقى ماندن اجاره در صورت انتقال مورد اجاره به ديگرى بدين معنى است كه پس از اجاره آنچه براى مالك باقى ميماند و مورد انتقال قرار ميگيرد «عين مسلوبة المنفعة» است زيرا منافع همة مدت در اثر اجاره به مستأجر تمليك ميشود و موجر در اين زمينه چيزى ندارد، كه به ديگران انتقال دهد، در نتيجه اجاره سابق با انتقال موجر تعارضى ندارد كه احتمال انحلال اجاره را مطرح سازد و اين در حالى است كه هدف نهايى طرفين از انعقاد عقد اجاره به شرط تمليك انتقال مالكيت عين مستأجره پس از اتمام مدت و انجام تعهدات مستأجر ميباشد، لذا بر اين اساس بيع عين مستأجره توسط موجر برخلاف قرارداد اجاره به شرط تمليك خواهد بود زيرا در صورت انتقال آن به ثالث انجام مفاد قرارداد غيرممكن خواهد بود و همين عدم جواز انتقال عين توسط موجر، موجب ميگردد تا نظريه مزبور مبتنى بر اجاره بودن اين عقد منتفى تلقى گردد. ۲ـ بيعطرفداران اين نظر معتقدند كه براي تعيين ماهيت عقد بايستي قصد واقعي طرفين را احراز كرد. در اجاره بشرط تمليك هدف اصلي فروش كالا است و اجاره مقدمه آن قرار ميگيرد، لذا آنچه كه واقع شده بيع است و اجاره سرپوشي براي تقسيط ثمن و وثيقه گرفتن مبيع است. كه ميتوان آن را بيعي با شرط فاسخ معلق دانست كه مفيد انتقال مالكيت از زمان عقد است و يا بيعي معلق كه انتقال مالكيت منوط به پرداخت آخرين قسط است كه مالكيت در پايان مدت و يا پرداخت آخرين قسط منتقل ميشود. طرفداران اين نظر در واقع به تحليل نيت واقعي طرفين و بويژه مستاجر پرداختهاند و آنچه كه از وراي ظاهر الفاظ ميبينند، فروش اقساطي مالي است كه فروش آن به دلايلي در اين قالب جاي گرفته است. لذا اقساط مالالاجاره نه معادل اجاره بهاي واقعي مال بلكه معادل اقساط ثمن معامله به اضافه سود يا بهرههاي متعلقه (للاجل قسط من الثمن) ميباشد و در واقع قرارداد نوعي فروش اقساطي است كه فروشنده براي داشتن تضمين بيشتر آن را در اين قالب انجام ميدهد. نظام بانكي ما در حال حاضر از اين عقد براي اعطاي تسهيلات استفاده ميكند. روش كار و نحوه استفاده از اين عقد، اين توهم را بيشتر دامن ميزند كه آنچه واقع گرديده فيالواقع فروش اقساطي است نه عقد اجاره صرف، چرا كه بانكها آن را در مواقع و مواضعي بكار ميبرند كه دقيقاً موارد اعطاي تسهيلات فروش اقساطي است منتهي به دلايلي كه مهمترين آن داشتن تضمين و اطمينان بيشتر است از قالب فروش اقساطي و عقد بيع استفاده نميكنند. برخي در اين زمينه معتقدند كه اگر حسب مفاد قرارداد اجاره بشرط تمليك و در پايان مدت اجاره، نياز به اعمال حق مالكيت و انتخاب اين امر(Option) توسط اجاره گيرنده نباشد و مورد اجاره خودبخود (اعم از اينكه شرط نتيجه باشد يا شرط فعل) به اجاره گيرنده منتقل شود، در حقيقت آنچه كه واقع شده يك قرارداد يا توافق براي فروش مورد معامله است. برخي نيز معتقدند كه اين نوع قراردادها را بايستي در قالب موافقتنامههاي فروش مشروط جاي داد و نه يك موافقتنامه براي اجاره چرا كه مالكيت با حصول شرايطي كه در قرارداد اجاره درج شده، منتقل خواهد شد. اگر بخواهيم خيلي دقيق اين مسئله را بررسي و تجزيه و تحليل كنيم بايستي بگوييم كه ظاهراً هدف موجر از انعقاد قرارداد، فقط عقد اجاره است و لاغير و باين ترتيب يا بايستي با تمسك به ماده ۱۹۴ قانون مدني چنين قراردادي را بواسطه عدم تطابق قصد انشاي طرفين باطل بدانيم يا اينكه بدنبال راه ديگري براي اثبات درستي و صحت آن باشيم. برخي بر اين باورند كه بين جايي كه شرط مندرج در عقد، شرط نتيجه است يا غير آن، قائل به تفكيك گرديم، اگر شرط نتيجه در عقد وجود داشت، آن را بيع بدانيم و اگر شرط فعل بود بهمراه اختيار مستاجر براي تملك مبيع، آن را اجاره بدانيم كه همراه با يك وعده يك طرفي بيع است. همان گونه كه قبلا اشاره شد در هر تحليلي بايستي قصد واقعي و نيت مشترك طرفين نيز مورد توجه قرار گرفته و با توجه بدان اظهار نظر گردد.
نتيجهگيري در ارزيابي دو نظر عمده و اصلي كه در مورد ماهيت حقوقي اجاره بشرط تمليك وجود دارد، ديديم كه هيچ كدام از نظرات ياد شده نميتواند بدرستي ماهيت اين عمل حقوقي را تحليل و توجيه كند. هر يك از آنها فقط به برخي جنبههاي آن توجه داشتهاند، پس بايستي بدنبال نهادي ديگر بود تا تحليل اجاره بشرط تمليك با تمامي آثار و نتايجش در آن قالب امكانپذير باشد. همان گونه كه اشاره شد ماده ۵۷ آئين نامه و قانون عمليات بانكي بدون ربا، اجاره بشرط تمليك را بعنوان عقد اجاره تعريف و توصيف كرده است. البته اين تعريف در خود قانون نيامده بلكه در آئيننامه اجرايي آن كه توسط هيات وزيران تصويب شده، آمده است. صرفنظر از اينكه تعريف مندرج در آئيننامه نميتواند واجد ارزش حقوقي باشد، چرا كه آئيننامه اجرايي فقط درصدد بيان چگونگي اجراي قانون است و نه تعيين ماهيت حقوقي نهادهاي پيشبيني شده در قانون، اصولاً با سكوت قانون، نميتوان براي تعريف مندرج در آئيننامه ارزشي همسنگ تعاريف قانوني قائل بود. در نظامي كه دادرس از اجرا و ترتيب اثر دادن به آئيننامههاي خلاف قانون منع شده است و از طرفي چنين آئيننامههايي بنا به تقاضاي هر شخصي توسط ديوان عدالت اداري قابل ابطال است (اصل ۱۷۰ قانون اساسي) معناي چنين بياني روشن و واضح است. نكته بعدي كه بايستي توجه داشت اينكه مبلغي كه به عنوان اجاره تعيين گرديده و در قرارداد اجاره بشرط تمليك ذكر ميشود، معادل مبلغ واقعي و بازاري اجاره بهاي مال يا ملك موضوع قرارداد نيست بلكه اين رقم براساس قيمت نقدي كالاها به اضافه بهره آنها و با تقسيم آن بر كل مدت قرارداد محاسبه و تعيين ميشود.
دكتر لنگرودي در دايرهالمعارف حقوق مدني و تجارت خود عنوان «اجاره - فروش» را براي اين عقد انتخاب كرده كه معادل اصطلاح فرانسوي آن La Location - vente ميشود و با استناد به مواد ۲۷۲۸ - ۲۴۱۲ قانون مدني اتيوپي آن را عقدي دانسته كه صاحب مال غيرمنقول بر متعامل (كه به ظاهر مستاجر است) شرط ميكند كه پس از دادن چند قسط معين، مالك عين مستاجره شود و در نهايت با توجه به سكوت قانون ايران وقفه در اين خصوص و همچنين عدم توجه به آن در كتب نويسندگان، آن را به استناد ماده ۱۰ قانون مدني روا شمرده است. ″مساله مهم در قضاوت پيرامون ماهيت حقوقي اجاره بشرط تمليك اين است كه اگر چنين قراردادي را اجاره تلقي نماييم با توجه به اينكه مالالاجاره ماهيانه توسط مستاجر پرداخت ميگردد، در اين صورت پس از پايان مدت قرارداد و پرداخت تمامي اقساط مالالاجاره، چگونه اين اجاره تغيير ماهيت داده و به بيع تبديل ميشود و اقساط مالالاجاره چگونه عنوان ثمن معامله را پيدا ميكند؟ آنچه از اين تمليك به ذهن متبادر ميگردد قطعاً انتقال مجاني و بلاعوض نيست، چون انتقال مجاني علاوه بر اينكه متعلق قصد مشترك طرفين قرار نگرفته، با مقتضا و ماهيت آن نيز سازگار نيست و با توجه به عرف و رويه مرسوم، در اين زمينه هدف فروش ملك يا مال است و نه انتقال مجاني آن. ماده ۳۳۸ قانون مدني بيع را تمليك عين به عوض معلوم ميداند و ماده ۴۶۶ همان قانون در تعريف اجاره اشعار ميدارد كه عقدي است كه به موجب آن مستاجر مالك منافع عين مستاجره ميگردد، پس چگونه ميتوان ماهيت يك عقد را اجارهاي دانست كه فقط تمليك منافع از آن منتج ميشود در حالي كه در تحليل نهايي آثار بيع يعني تمليك عين به عوض معلوم بر آن بار ميشود. اين دوگانگي را چگونه ميتوان توجيه كرد؟ بيع دانستن چنين قراردادي نيز خالي از اشكال نميباشد چرا كه با عناوين و اصطلاحات اختيار شده توسط طرفين همخواني و تطابق ندارد و واقعيت اين است كه چنين عقدي در قالب بيع نيز قابل توجيه و تحليل نميباشد حسب يك تقسيمبندي كلي عقود را به عقود معين و نامعين تقسيم ميكنند: عقد معين عقدي است كه در قانون نام خاص دارد و قانونگزار شرايط انعقاد و آثار آن را معين كرده است و برعكس عقدي كه در قانون عنوان و صورت خاصي ندارد و شرايط و آثار آن بر طبق قواعد عمومي قراردادها و اصل حاكميت اراده تعيين ميشود، عقود بينام و يا غيرمعين هستند.
با اين وصف، ترديدي نيست كه چارچوب عقد اجاره و يا عقد بيع قالب و رداي زيبندهاي براي اجاره بشرط تمليك نيستند.چندان كه ميتوان گفت اجاره بشرط تمليك خود يكي از عقود معين است با احكام ويژه قانوعي و عرفي. نيازهاي صنعتي و اقتصادي از تركيب دو عقد سنتي بيع و اجاره، نهاد تازهاي بوجود آورده است كه در جهان كنوني اهميتي برابر نياكان خود يافته است. بنظر ميرسد بهترين تحليل اين باشد كه اجاره بشرط تمليك را يك عقد معين جديد بدانيم كه قانونگزار آن را با عنوان خاص برسميت شناخته است. منتهي دو اشكال در اين زمينه وجود دارد: اول اينكه از اجاره بشرط تمليك فقط در قانون عمليات بانكي بدون ربا كه مربوط به روابط و عمليات بانكهاست نامبرده شده و نه قانون عام، ثانياً: اين عقد را فقط بين بانك و مشتري قابل تحقق دانسته و جنبه عام ندارد كه همه افراد بتوانند از آن استفاده كنند، ثالثاً: قانونگزار در قانون ياد شده شرايط و آثار اين عقد را مشخص نكرده و فقط به ذكر عنوان آن بسنده كرده است و بايستي ديد كه آيا با اين وصف باز هم ميتوان اجاره بشرط تمليك را يك عقد معين دانست يا خير؟ واقعيت آن است كه آنچه عقود معين را از نامعين جدا ميسازد، نام و عنوان ويژهاي است كه قانونگزار براي عقد معين اختيار كرده و به آن هويت و اعتبار خاصي ميبخشد والا راجع به شرايط و آثار عقد، قانونگزار ميتواند در مورد برخي عقود تمامي آثار و شرايط را بيان كند و در مورد عدهاي ديگر فقط به ذكر نكات مهم بسنده كند، يا اينكه آن را به اصول كلي حاكم بر عقود حواله دهد. ملاك و معيار اصلي در تميز عقد معين از نامعين، همانگونه كه از نام آن نيز هويداست اين است كه آيا قرارداد نام و عنوان ويژهاي دارد يا اينكه بايستي تحت عنوان كلي قرارداد (و بدون نام) منعقد گردد. ذكر نام اين عقد در يك قانون خاص (قانون عمليات بانكي بدون ربا) نيز از اعتبار آن به عنوان يك عقد معين نميكاهد چرا كه قانونگزار با اين عمل خود يك نهاد تازه حقوقي تحت عنوان قرارداد اجاره بشرط تمليك را وارد نظام حقوقي كرده و انعقاد چنين عقدي براي ديگر اشخاص نيز منع نشده است تا ذكر آن در قانون مزبور، توهم انحصاري بودن آن را پيش آورد.از آنجا كه اجاره به شرط تمليك به عنوان عقدى معين در قانون مدنى ايران احصا نگرديده است لذا اصل را بايد بر رضايى بودن آن قلمداد نمود. ليكن با عنايت به برخى از مواد قانونى كه درباره اجاره به شرط تمليك مقرر شده است، ميتوان به طور ضمنى كتبى بودن و لزوم مكتوب بودن آن را احراز نمود. براساس ماده ۱۷ دستورالعمل اجرايي، اجاره به شرط تمليك بانكها مكلفند در قرارداد اجاره به شرط تمليك قيد نمايند كه قرارداد مذكور براساس توافق طرفين در حكم اسناد لازمالاجرا و تابع آييننامه اجراى اسناد رسمى ميباشد، بديهى است بدون انعقاد عقد به صورت كتبى امكان اينكه قرارداد مذكور به عنوان سند لازمالاجرا مورد استفاده قرار گيرد وجود نخواهد داشت. با اين اوصاف، عقد اجاره بشرط تمليك عقدي است كه تابع شرايط اساسي صحت معاملات و قواعد عمومي قراردادها و همچنين شروط مورد توافق طرفين بوده و آثار خاص هيچ يك از عقود بيع و يا اجاره بر آن بار نميگردد. گرچه ممكن است برخي آثار آنها را نيز داشته باشد. به همين لحاظ بايستي هويت خاص اين عقد را محترم شمرده و از استفاده از عناوين و اصطلاحات ويژه عقود مذكور (مثلاً عنوان موجر و مستاجر و غيره) در مورد اجاره بشرط تمليك احتراز كرد. نكته آخر اينكه اجاره بشرط تمليك يك عقد معوض است و به اقتضاي ماهيت معاوضي بودن آن و با توجه به اينكه عوض و معوض در مقابل هم قرار گرفته و در فرآيند عقد مبادله ميگردند، لذا در صورتي كه عقد به هر دليلي باطل گرديده و يا با استناد به شرايط قرارداد فسخ گردد، به گونهاي كه انتقال مالكيت به انتقال گيرنده امكانپذير نباشد، اگر در خود عقد راجع به وجوهي كه تحت عنوان اقساط بصورت ماهيانه و يا غير آن پرداخت گرديده، تعيين تكليف شده باشد، مطابق آن عمل ميگردد، در غير اين صورت با توجه به اقتضاي ماهيت عقود معاوضي و پس از انحلال عقد، هر يك از عوض و معوض بايستي به مكان اصلي خود باز گردد لذا انتقالدهنده حق تقاضاي خلع يد و تخليه و همچنين در چارچوب اصول حقوقي و با رعايت شرايط قانوني حق مطالبه اجرتالمثل ايام تصرف را دارد (چون انتقال گيرنده در آن زمان هنوز مالك نبوده و فقط وفق قرارداد حق بهرهبرداري از ملك را داشته است) و انتقالگيرنده نيز حق مطالبه وجوه پرداخت شده به عنوان اقساط را خواهد داشت و البته اين دو دين و طلب تا ميزاني كه با هم معادله و برابري نمايند تهاتر گرديده و ساقط ميگردند اولين ويژگى اجاره به شرط تمليك، تمليكى بودن آن است كه با ايجاب و قبول منجزاً مالكيت منافع به مستأجر منتقل ميگردد. معوض بودن عقد از جمله ويژگيهاى اجاره به شرط تمليك است كه با توجه به نوع قرارداد و مبادله عوضين تحت هر عنوان احراز ميگردد و بديهى است براساس اصل لزوم قراردادها، لازم بودن آن نزد طرفين از مهمترين ويژگيهاى اين عقد برشمرده ميشود و از آنجا كه قرارداد با پرداخت اقساط تسهيلات و انجام تعهدات مستأجر خاتمه ميپذيرد، موقتى بودن نيز ويژگى ديگرى است كه نمايان ميگردد. ملاحظه ميشود كه تمامى شرايط و خصايص مزبور در ساير عقود نظير بيع و اجاره نيز ديده ميشود ليكن همانطور كه عنوان گرديد اجاره به شرط تمليك داراى خصايص منحصر به فردى است.
………………
پاورقی:۱
۱ــ تهاتر:
یکی از اسباب سقوط تعهدات است به موجب تهاتر دو طرف که دارای تعهدی متقابل هستند و موضوع تعهدشان (اعم از اینکه وجه نقد یا اشیاء باشد مثل برنج، گندم و …) به تعداد مساوی با یکدیگر ساقط می شوند. این تهاتر می تواند با اراده طرفین یا به حکم قانون یا حکم دادگاه باشد.
۲ ــ خلع ید:
عبارت است از رفع تصرف از متصرف غیرمنقول به استناد حکم رسیدگی یا سند رسمی و یا حکم قانون.
۳ــ اجرت المثل : اگر کسی از مال دیگری استفاده کند و عین مال با استفاده کردن باقی باشد و از بین نرود مانند استفاده از اتومبیل یا خانه یا ملک دیگری و بین استفاده کننده و صاحب آن عقدی منعقد نشده باشد استفاده کننده بابت آنچه که استفاده کرده به صاحب مال بدهد. به وجهی که بابت این استفاده پرداخت می شود اجرت المثل گویند. برای تعیین اجرت المثل با در نظر گرفتن شرایط و اوضاع و احوال، نوع استفاده، عین مال، و … مبلغی برای مدت استفاده در نظر گرفته می شود. در مقابل اجرت المثل اجرت المسمی قرار داد یعنی اجرتی که طرفین بر آن توافق کرده اند.
منبع:
مقاله ماهيت حقوقي اجاره به شرط تمليك؛دكترعليرضامسعودي،وكيل پايه يك دادگستري.
مقاله تحليلي مبسوط براجاره به شرط تمليك؛صدرالدين كيواني.
سايت حقوق ايران.
و ب سايت هدي بلاگ